Anul trecut, in Bucuresti au fost finalizati aproximativ 60.000 metri patrati de spatii industriale, ceea ce a dus la cresterea stocului total de spatii moderne la 310.000 metri patrati, dar analistii CBRE sustin ca oferta pe piata locala a spatiilor industriale este inca scazuta in comparatie cu alte piete din Europa Centrala si de Est.
Pentru acest an, pe acest segment de piata, se estimeaza o noua scadere a stocului spatiilor industriale disponibile, o stagnare a nivelului chiriilor. In plus, o diminuare a decalajului intre cerere si oferta se va putea inregistra de abia catre sfarsitul anului.
Bucuresti si Sofia, la coada clasamentului
Potrivit analizei realizate de compania CB Richard Ellis, Bucurestiul si Sofia sunt pe ultimele locuri in regiune in privinta stocului de spatii industriale moderne.
Astfel, daca in cele doua capitale stocul de spatii industriale s-a situat in 2006 intre 200.000 si 400.000 de metri patrati, in alte capitale din Europa Centrala si de Est, precum Bratislava, Varsovia, acesta a ajuns intre 500.000 si 800.000 de metri patrati, ajungand in Praga sau Budapesta pana la 1.200.000 de metri patrati.
Vestul Capitalei - cea mai activa zona
Analistii CB Richard Ellis sustin ca printre proiectele semnificative finalizate in anul 2006 se numara Key Logistic Center, Mercury Logistic Park si a 3-a faza a proiectului Cefin Logistics, care insumeaza aproximativ 55.000 metri patrati.
Majoritatea spatiilor industriale finalizate au fost construite la cerere, oferind suprafete de dimensiuni medii si mari (10.000-25.000 mp), destinate in principal activitatilor logistice. Gratie ofertei de terenuri de mari dimensiuni si unei bune infrastructuri pentru conectarea la principalele coridoare de transport, vestul Capitalei ramane cea mai activa zona.
Oferta de spatii de calitate este limitata
Desi cererea este in continua crestere, oferta proiectelor de calitate pare sa fie scazuta, sustin analistii. In 2006, cererea de spatii industriale a fost generata aproape exclusiv de operatorii internationali de logistica, acestia fiind interesati de depozite mai mari de 10.000 metri patrati.
Cea mai importanta tranzactie a fost incheiata de Frans Maas, care a pre-inchiriat 29.000 metri patrati spatii industriale (inclusiv 2.000 mp birouri) in proiectul Bucharest West dezvoltat de Portland Trust.
Analistii CBRE sustin insa ca oferta scazuta de proiecte de calitate construite speculativ determina companiile locale sa fie interesate de achizitionarea de spatii industriale si mai putin de inchirierea acestora.
Pe parcursul anului 2006 au fost incheiate numai doua tranzactii de investitii, cu un aport total de capital de 19 milioane euro, iar investitorii au inceput sa isi asume si riscul dezvoltarii de proiecte.
De exemplu, Equest Balkan Properties a achizitionat 10 hectare de teren in cadrul proiectului Bucharest West, cu 5,4 milioane euro, pentru o investitie de aproximativ 26 milioane euro vizand dezvoltarea a 65.000 metri patrati de spatii industriale moderne.
Nivelul chiriilor este in scadere
Comparativ cu anul 2005, cand nivelul chiriilor pentru spatiile industriale noi se situa intre 5-7 euro/mp/luna, in 2006 acesta a scazut usor, chiria medie pentru spatii industriale noi situate in zonele de nord si vest ale Bucurestiului ajungand in prezent de 4,5-6,00 euro/mp/luna.
In zonele de sud si est spatiile industriale avantajoase din punct de vedere calitate-pret se inchiriaza cu 2,5-3,5 euro/mp/luna. Preturile de vanzare a spatiilor industriale moderne sub 5.000 mp se situeaza intre 450-600 euro/mp.
In 2007, lanturile comerciale mari isi vor extinde activitatea
Pentru acest an, oferta de spatii industriale propuse spre finalizare totalizeaza peste 150.000 mp, majoritatea proiectelor urmand sa fie situate in zona de vest a orasului. In pofida ofertei in crestere, se estimeaza o noua scadere a stocului spatiilor industriale disponibile, ca urmare a faptului ca noile proiecte programate pentru finalizare in 2007 sunt deja pre-inchiriate.
Cererea va ramane insa crescuta, provenind in special din partea lanturilor comerciale mari care isi extind activitatea. Se estimeaza ca in 2007 chiriile pentru spatii industriale moderne se vor mentine la acelasi nivel, iar catre sfarsitul anului decalajul intre cerere si oferta va scadea.
