Piata imobiliara in 2009

Imobiliarul a ajuns un subiect la moda printre romania. Dupa fotbal si politica am ajuns cu totii experti in domeniul imobiliar. Pana in vara anului 2008 toata lumea se gandea ce sa mai cumpere sau ce sa mai vanda pentru a realiza o afacere imobiliara de succes. Din toamna trecuta gandirea si comentariile imobiliare s-au schimbat. Majoritatea romanilor au inceput sa faca analiza viitoarei crize si s-au grabit sa cante prohodul pietei rezidentiale din Romania. Toata lumea se gandeste la ieftinirea drastica a apartamentelor noi si asteapta ca acest lucru sa se intample cat de curand. Nimeni, insa, nu se gandeste daca acest lucru este posibil si cine va castiga din toata aceasta situatie. Este un joc in care asteptam ca ?adversarul? sa cada la pamant dar nu stam sa ne gandim ca vom cadea si noi odata cu el. Ce se va intampla daca acest scenariu al prabusirii pietei imobiliare se va pune in practica? in primul rand, vom asista la o scadere a calitatii vietii in randul romanilor. Actualele semnale din piata amana deja cu cel putin 2 ani dezvoltarea imobiliara din Romania si acest lucru va duce la o reaparitie in prim plan a apartamentelor vechi. Explicatia scurta a viitorului imobiliar este extrem de simpla. in acest moment, majoritatea dezvoltatorilor imobiliari au sistat lansarea de noi proiecte imobiliare, concentrandu-se doar pe finalizarea lucrarilor existente. Cine se asteapta la o scadere a preturilor pentru segmentul de retail are asteptari mari. Acest lucru s-a vazut si in perioada scursa de la ultima expozitie tIMOn ? Targul Imobiliar National organizata in decembrie pana astazi. Cei care au intarziat achizitia imobiliara in decembrie au avut deja de pierdut, locuintele noi scumpindu-se cu 8% doar din cresterea cursului de schimb euro-leu. in acest moment, dezvoltatorii imobiliari au redus preturile din dorinta de a vinde cu orice pret proiectele, in conditiile in care asistam la atingerea preturilor minime de vanzare. Explicatia pleaca si de la faptul ca procente substantiale din vanzarile off-plan au fost reprezentate de vanzarile catre fondurile de investitii sau catre grupurile de investitori care au impus clauze speciale in contractele cu dezvoltatorii. Cea mai importanta dintre acestea este aceea prin care pretul de vanzare se va modifica in momentul in care dezvoltatorul va vinde sub pretul la care respectivul investitor a cumparat. Deci avem un prim motiv pentru care dezvoltatorii nu vor scadea preturile actuale, care oricum nu mai genereaza decat profituri generice. Majoritatea proiectelor imobiliare sunt dezvoltate in baza accesarii de credite bancare, iar scadenta dobanzilor se apropie. Acesta este si motivul pentru care dezvoltatorii vor incerca strategii de vanzare prin finantari proprii acordate clientului sau prin reducerea suprafetei imobilelor. Apropierea scadentelor bancare vor conduce la dorinta unei capitalizari a dezvoltatorilor prin vanzarea ?en-gros? de locuinte, substituita prin cedarea de parti sociale din cadrul diverselor firme care au fost infiintate pentru respectivele proiecte. Respectiva vanzare la preturi mici nu va fi accesibila decat marilor investitori care au lichiditati financiare, iar acestia vor investi pentru a putea vinde peste 3-4 ani produsele cu un proit ametitor. Potentialii consumatori optimistii vor spune ca daca dezvoltatorul nu va reusi sa vanda catre ?vanatorii de chilipiruri? va fi obligat sa vanda cu preturi scazute citre segmentul de retail. Un rationament total gresit pentru ca dezvoltatorul va prefera sa predea apartamentele catre banca in locul achitarii ratelor din imprumut, iar banca nu va putea vinde sub pretul la care a imprumutat dezvoltatorul. Deci, nici in acest caz consumatorul final nu are de castigat. Concluzia este ca singurele optiuni de locuire pentru cei care ezita sa faca achizitii imobiliare sunt apartamentele vechi, ceea ce nu este incurajator pentru o societate care se doreste a fi in dezvoltare. Piata locuintelor noi ramane afectata de situatia accesibilitatii creditelor bancare dar si de lipsa unui ciclu tranzactional corectz din piata. Atat timp cat proprietarii de imobile vechi solicita preturi mai mari decat vanzatorii de locuinte noi, vom asista la o crestere a pietei chiriilor si la un deficit si mai mare de locuinte estimat in 2010, pentru ca la finalul lui 2010 vor fi finalizate cele aproape 20000 de locuinte noi care se mai construiesc in aceasta perioada in Bucuresti. in tot acest timp, nimeni nu se mai grabeste sa construiasca la fel cum nimeni nu se grabeste sa mai cumpere. Iar in 2010, probabil vom asista la o noua batalie a cumparatorilor pentru locuintele noi. Piata rezidentiala va continua sa existe si reprezinta un lucru necesar pentru dezvoltarea nivelului de viata al romanilor. in martie, intre 26 si 29, la World Trade Center Bucuresti, piata imobiliara revine in forta cu noile oferte ale dezvoltatorilor imobiliari. Un ultim prilej pentru o achizitie imobiliara la un pret redus va fi oferit vizitatorilor tIMOn ? Targul Imobiliar National.