Timp de aproape doua ore, cititorii HotNews.ro au adresat intrebari legate de proiectul de Lege a Chiriilor lui Adranel Cotescu, director general in Directia de Dezvoltare in Constructii din cadrul Ministerului Transporturilor, Constructiilor si Turismului (MTCT).
Directia de Dezvoltare in Constructii din cadrul MTCT este exact institutia care s-a ocupat de elaborarea proiectului de Lege a Chiriilor.
Rezumatul discutiei dintre Adranel Cotescu si Hotnews.ro
1. Termenele prevazute de acest proiect de lege pentru inchierea contractului de inchiriere:
- 5 ani se refera la locuintele nemobilate, neutilate. In acest caz, daca proprietarul este persoana fizica contractul se poate poate rezilia numai daca proprietarul are nevoie de apartament pentru folosinta proprie si nu pentrul a-l inchiria altcuiva. Daca proprietarul este persoana juridica, termenul de 5 ani nu mai poate fi modificat.
- minimum 1 an pentru locuintele mobilate. In acest caz, inchirierea se poate realiza si pentru perioade mai scurte, dar atunci nu mai intra sub incidenta Legii Chiriilor, ci in alt regim juridic, cel de inchiriere temporara (care presupune si servicii auxiliare; ex: paza, curatenie, intretinere trotuar, etc.).
2. Plata chiriei se stabileste liber inte parti. Nivelul de referinta are doar titlu informativ pentru persoanele care doresc sa afle pretul mediu al unei chirii dintr-o anumita zona. Nu are nici un fel de implicatie in negocierea chiriei.
3. Plata chiriei se face intr-un cont pe care proprietarul este obligat sa-l
deschida. La fel, depozitul de garantie se depune in acest cont.
4. Chiriasul poate fi evacuat daca nu plateste intretinerea timp de 3 luni consecutiv, daca nu plateste chiria timp de 3 luni consecutiv, daca degradeaza imobilul sau blocul in care locuiteste, etc. Daca nu plateste timp 3 luni, evacuarea este executorie, nu mai are nevoie de judecata in cazul neplatii chiriei.
La toate celelalte [tipuri de evacuare] va fi cu judecata, pentru ca e o neindeplinire de contract.
5. Proprietarii vor fi motivati sa incheie contracte deoarece acum se impoziteaza doar profitul obtinut din inchirierea locuintei, nu tot cuantumul chiriei. Din chirie se scad cheltuielile si ceea ce ramane - profitul - se impoziteaza.
6. Pentru casele nationalizate: initiatorii proiectului sustin ca se va face dreptate proprietarilor caselor retrocedate, in sensul ca va permite negocierea libera a chiriei.
7. Cladirile de birouri nu intra sub incidenta acestui proiect de lege.
8. O problema nerezolvata de acest proiect este atunci cand chiriasul are peste 60 de ani, iar proprietarul vrea sa preia apartamentul pentru a locui efectiv in el. Potrivit proiectului, un chirias peste aceasta varsta nu poate fi dat afara din aceasta locuinta.
9. Chiriasul are drept de preemptiune asupra locuintei in momentul in care proprietarul vrea sa o vanda.
O versiune "imbunatatita" a acestui proiect de lege va fi pusa in dezbatere publica mai catre toamna, promite ministerul.
HotNews.ro, Bogdan Asaftei, 13 mar 2007
? Articole de acelasi autor.
1930 vizualizari
Comenteaza acest subiect
46 comentarii Abonare la comentarii cu
1. Termenul de 5 ani
Adrian (13 mar 2007 16:34)
Termenul de cini ani de zile s-ar aplica pentru locuintele mobilate sau nemobilate ?
2. Termenele minime
Adranel Cotescu (13 mar 2007 16:36)
Termenul de 5 ani este un termen propus si supus dezbaterii publice. Termenul de 5 ani se refera la locuintele nemobilate, neutilate si e rezultat din practica internationala. Este vorba de locuinte de stat sau private, nu se face deosebire. In Franta 3 ani cand e persoana fizica, 6 ani cand e persoana juridica. Spania - 5 ani. Italia, 4 ani cu chirie negociabila si 3 chirie fixa. Austria - minim 3 ani. Belgia: de la 3 ani pana la 9 ani. Polonia cel putin 3 ani, cu drept de prelungire. Danemarca: cel putin un an, chiriasul are drept de prelungire la cererea sa. Germania: durata nelimitata, chiriasul trebuie sa fie notificat cu un an inainte (practic, minim un an).
Chiriasul nu e obligat sa ramana pe perioada termenului: poate sa plece, daca anunta inainte cu 2 luni.
Pentru cele mobilate este minimum un an. Pe mai putin de un an iese de la regimul de locuinta. Atunci trebuie sa asigure anumite conditii, de ex. trebuie asigurata paza. Ex. Intr-un bloc se schimba chiriasul din saptamana in saptamana, trebuie sa fie un alt sistem. Daca legea nu prevede un termen, se poate inchiria si pe o zi, in sistemul asta.
Concluzie: apartamentele mobilate se pot inchiria si pe o perioada mai scurta de un an, dar nu mai intra sub incidenta Legii chiriilor, ci in alt regim juridic, cel de inchiriere temporara (care presupune si servicii auxiliare; ex: paza, curatenie, intretinere trotuar, relatia cu asociatia de proprietari, drepturi si obligatii ce decurg de aici).
Pe de alta parte, in cazul apartamentelor nemobilate cand proprietarul este persoana fizica poate rezilia contractul de inchiriere numai daca are nevoie de apartament pentru folosinta proprie si nu pentrul a-l inchiria altcuiva.
3. Care este motivatia acestui termen de 5 ani ?
Dan W. (13 mar 2007 16:45)
Care este motivatia acestui termen de 5 ani ?
4. Motivatie
Adranel Cotescu (13 mar 2007 16:48)
Motivatiile termenului introdus pentru apartamentele nemobilate:
1. rentabilizarea investitiilor pe care le face chiriasul (cu aparate electrocasnice). Nu poate face acest lucru in fieare an.
2. Posibilitatea locatorului sa-si stabileasca un plan de afaceri in sectorul imobiliar.
Nu e prea lunga perioada de 5 ani? Am luat din practica internationala, minimum este 3, maxim este 9.
Plata chiriei: intr-un cont pe care proprietarul este obligat sa-l
deschida. Daca nu plateste timp 3 luni, evacuarea este executorie, nu mai are nevoie de judecata in cazul neplatii chiriei. De aceea este utilizat contul. La toate celelalte [tipuri de evacuare] va fi cu judecata, pentru ca e o neindeplinire de contract.
Chiria se stabileste prin vointa partilor, prin contract.
5. Cum se face plata chiriei ?
Vlad (13 mar 2007 16:57)
Cum se face plata chiriei ?
6. Raspuns plata chiriei
Adranel Cotescu (13 mar 2007 16:58)
Raspuns Plata chiriei: intr-un cont pe care proprietarul este obligat sa-l deschida. Daca nu plateste timp 3 luni, evacuarea este executorie, nu mai are nevoie de judecata in cazul neplatii chiriei. De aceea este utilizat contul. La toate celelalte [tipuri de evacuare] va fi cu judecata, pentru ca e o neindeplinire de contract.
7. Ce inseamna chiria de referinta ?
Catalina P. (13 mar 2007 17:00)
Ce inseamna chiria de referinta ?
8. Chiria de referinta
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:02)
Chiria se stabileste prin vointa partilor, prin contract.
Chiria de referinta este doar un serviciu public oferit urmatoarelor categorii: de ex., celor care vor sa inchirieze. Vine cineva in Bucuresti, vrea sa inchirieze, va suna la primarie, nu la agentii.
E un serviciu de informare pt chirias, sa stie cam pe la cat e chiria, sa fie informat in negocierea cu
Pentru cel care vrea sa faca o afacere, sa poata face un studiu. Sa se stabileasca o eventuala evaziune fiscala (macar atat, cat e chiria de referinta, cand nu se poate stabili altfel). Asigura un joc...... ii informeaza pe cei care au nevoie de informatii.
NU ARE NICIUN fel de implicatii in negocierea chiriei. E o informatie pe care o punem si la dispozitia organelor fiscale. Daca cele doua parti nu au inregistrat contractul {cand vorbim de evaziune].
Sa nu existe preturi de dumping. Il poate face proprietarul ? de ex., persoana fizica, ce a mostenit un apartament, sau chiar statul. Un exemplu : ce costuri intra in aceasta chirie : cheltuieli de administrare, intretinere , reparatie capitala, recuperare a investiei (amortizare). Plus o taxa pe terenuri, plus un profit (stabilit de fiecare). Cheltuielile sunt deductibile : Acum : dvs inchiriati cu 200 de euro si aveti cheltuieli 150. La fisc atunci cand faceti contractul nu vi se face nicio deducere. Dar aveti cheltuieli cu de administrare, intretinere , reparatie capitala, recuperare a investiei (amortizare), impozite. Iar acestea nu sunt deductibile. Ceea ce nu e corect. Toata
chiria se impoziteaza.
Ce se schimba? Se va impozita doar profitul? Nu se calculeaza scazand chiria de referinta, ci cheltuielile (drept de deducere a cheltuielilor). Se impoziteaza profitul, nu chiria. Inchirierea devine o activitate economica: se impoziteaza profitul.Aceasta este cheia intregii legi. De aceea este envoie de contract, de termene etc. La stat veniturile se pot diminua intr-o prima faza, prin aceasta impozitare pe toata suma (fara cheltuieli).
9. Chirie case nationalizate
Bauer Georgiana (13 mar 2007 17:05)
Proiectul va face dreptate proprietarilor caselor retrocedate, in sensul ca va permite negocierea libera a chiriei, astfel incat sa nu se mai ajunga la situatia absurda de a primi drept chirie pentru un imobil situat central suma de 200.000 lei vechi ?
10. Case nationalizate
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:14)
In mod sigur, DA !
11. preemptiune
Reader (13 mar 2007 17:17)
Nu credeti ca proprietarii se vor speria de "drept de preemptiune" pe care-l are chiriasul?
12. preemptiune
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:18)
Chiriasul are drept de preemptiune in cazul vanzarii. Este o propunere. De exemplu, vecinii aveau drept de preemptiune la vanzarea de teren. Discutam. Poate trebuie cumva modificata.
E adevarat, l-ar incurca putin in afacere. Trebuie sa anunte cu un timp inainte, sa astepte exercitarul dreptului de preemptiune. Si mai este ceva daca este vorba de credit. Proprietarul trebuie sa astepte pana isi rezolva problema creditului.
Nu e neconstitutionala, pt ca, in calitate de chirias, ocupi un spatiu, ti-a transferat o parte din drepturi (cele de folosinta). Noi ne-am gandit ca ar fi normal sa fie asa, dar e posibil sa fie folosit si cu rea-credinta.
13. chiria de referinta
Catalina P. (13 mar 2007 17:20)
cum se calculeaza ?
14. chiria de referinta
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:21)
Are doar rol de informare. Se stabileste de catre o comisie locala, a carei componenta este pravzuta de proiect, pe baza mediei chiriilor din zona. Daca vor, pot sa faca si un calcul dupa metodologia de calcul al chiriei prevazut in lege. Nu influenteaza negocierea, doar ca informeaza: poate sa influenteze in sensul in care chiriasul e informat. Dar nu este obligatorie, la fel cum nu sunt obligatorii termenii si nici termenele.
15. proprietarii vor continua inchirierea la negru?
Tudor (13 mar 2007 17:23)
cum ii va impiedica noua lege ?
16. raspuns
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:24)
Noi micsoram baza de impozitare, dandu-le voie sa-si deduca acele cheltuieli care reprezinta 80% din chirie. Sunt stimulati sa incheie contracte, se modifica modalitatea de impozitare. Devine o activitate eocnomica, se impoziteaza profitul, nu venitul. Profitul = venituri ?- cheltuieli.
17. birouri
Constantin (13 mar 2007 17:27)
Vor intra sub incidenta acestui proiect si cladirile de birouri?
18. Spatii de birouri
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:28)
Spatiile de birouri: nu intra sub incidenta proiectului
19. intrebare
Mircea (13 mar 2007 17:30)
Cum ii va ajuta aceasta lege pe romanii care abia iau 150-200 de euro pe luna?
20. raspuns
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:32)
Legea are un capitol special care se refera la locuintele sociale. Acestia pot inchiria de pe piata libera la un pret care se va stabili (este o chirie fixata, dar in care intra si profitul celui care inchiriaza), el plateste cat poate (a zecea parte din salariu), iar restul il plateste cel care il asista social (primarie, ONG, asociatie etc). Primaria va inchiria de pe piata libera, nu va mai construi locuinte. Acum blocurile de la primarie arata cum arata intrucat chiria nu reprezinta costurile reale. In baza proiectului, ar reprezenta costurile reale. Daca persoana este asistata social, depinde de salariu, iar diferenta o da statul. La fel se va intampla si in acest caz. Dar banii de la stat nu vor mai merge in constructia de locuinte (care sunt construite si exploatata prost). Ce avantaj au cei care inchiriaza:
Chiria sociala cuprinde toate cheltuielile plus un profit. Are o piata asigurata. Are o chirie sigura. Ar avea pentru 10, nu pentru 2000. companiile care vor sa aiba un profit sigur. Momentan, cei care sunt asistati si, intre timp, castiga mai mult, raman in locuinta. Acest lucru se va schimba prin proiectul de lege. Daca ii creste venitul, reste partea din chirie pe care o plateste el. Exemplu: 10% din venitul de 150 inseamna 15 euro. Restul il plateste statul.
Lociuntele nu mai sunt sociale, sunt de acelasi fel, chiria este sociala.
21. Evacuare
Miko Laurentiu (13 mar 2007 17:35)
Inchiriez un apartament cu doua camere cu 300 euro/luna platibil in lei. Chiriasul nu plateste timp de trei luni. In prezent pot sa-l evacuez doar prin justitie. Judecata poate tine un an sau mai mult, timp in care nu imi plateste. Va trebui sa-l dau in judecata din nou pentru recuperarea pierderii, daca il mai prind. Cum se poate solutiona problema evitarii pierderii prin noua reglementare propusa.
22. Evacuare
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:36)
Asa e acum. Ba mai mult, nici macar nu are clauza de 3 luni. La inceputul inchirierii, chriasul trebuie sa depuna un depozit de garantie cu chiria pe trei luni. Evacuarea se va face, in baza proiectului, prin clauza contractuala. Clauza este executorie, nu se mai ajunge la judecata. Chiriasul poate sa conteste executarea: ?am platit chiria, de ce ma evacueaza??. De aceea proiectul introduce contul [atunci nu vor mai fi dubii cu privire la efectuarea platii].
23. care sunt motivele clare prin care se poate intrerupe inchirierea
Cristian Ionitoiu (13 mar 2007 17:38)
Cand poate un proprietar sa intrerupa inchirierea legal in urma acestui proiect? De exemplu, daca brusc doreste sa vanda? O poate face? Are chiriasul premtiune?
Nu ar fi fost mai simplu sa existe o legislatie simpla si clara a contractelor civile in general, decat sa se tot faca legi particulare pe un domeniu social? Pt ca inchirierea se reduce de fapt la un contract intre parti. Asa cum contractul stabileste de comun acord un pret al chiriei, poate stabili si un termen al inchirierii cu eventuale preavize si exceptii. De ce trebuie lege? Legea este asimetrica, ofera prea multe drepturi chiriasilor.
24. raspuns
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:39)
1. Cererea chiriasului (cu 60 de zile inainte)
2. la cererea proprietarului (nu a achitat chiria pe trei luni): e
executorie, nu se mai duce in judecata
3. au pricinuit insemnate stricaciuni locuintei/cladirii [pt a stabili ce inseamna degradarea locuintei tb sa se apeleze la instanta, in caz de neintelegeri]
4. Comportament imposibil al chiriasului (la cererea asociatiei de proprietari)
5. la cererea asociatiei de proprietari, cand nu a platit intretinerea pe 3 luni.
25. In Germania
TOMA (13 mar 2007 17:41)
In Germania exista posibilitatea ca ambele parti sa poata termina contractul inainte de termen notificind cealalta parte despre acest lucru. confOrm contractului.De ce la noi aceasta severa restrictie pentru proprietar?
De asemeni cind pleci din locuinta ca chirias terbuie sa asiguri totul in ordine ca inainte ca sa-ti recuperezi banii ce i-ai dat inainte proprietarului. Cum este acest lucru reglementa tla noi.
De asemeni nu ai voie sa faci nici o investitie in acea casa (nici macar un cui batut) fara aprobarea proprietarului. De ce la noi acest lucru e posibil?
Multumesc.
26. raspuns
Adranel Cotescu (13 mar 2007 17:42)
1. [terminarea contractului] Nu e restrictie, daca proprietarul vrea sa foloseasca. E ca si cum v-ati duce la hotel, iar la mare v-ar spune: nu mai sunt bune, am gasit pe altul.
2 [cum lasi apartamentul] Prin contract.
[3 investitii] El investeste in obiecte, nu in casa (mobila si obiecte electrocasine). Nu repara casa, n o amenajeaza. De exemplu, apometrele revin in sarcina proprietarului
27. cine plateste impozitul?
Alin (13 mar 2007 17:44)
de multe ori proprietarii cer ca chiriasul sa plateasca impozitul cuvenit chiriei. este normal ?
28. raspuns
Adranel COtescu (13 mar 2007 17:45)
Este un abuz al proprietarului - el este cel care trebuie sa plateasca impozitul cuveni. Practic, in acest mod, cere o chirie mai mare.
29. La final
Adranel COtescu (13 mar 2007 18:02)
Va multumesc pentru intrebari si imi pare rau ca nu am reusit sa raspund tuturor celor care au transmis intrebari. In urma sugestiilor primite pe perioada dezbaterii publice si a propunerilor ce vor fi facute de catre auditorii internationali (n.r. licitatia pentru stabilirea firmei de consultanta, care se va ocupa de analizarea intregului pachet legislativ de profil, va avaea loc pe 23 martie), va fi publicata varianta rezultata pana la inceputul sesiunii parlamentare de toamna. Asteptam in continuare sugestiile dumneavoastra pe perioada cat proiectul de lege va fi in dezbatere publica.
