Toți cei care doresc să achizitioneze bunuri imobile, fie apartament nou sau vechi sau casă, trebuie să cunoască că în majoritatea situațiilor, înainte de perfectarea unei vânzări, se va proceda la încheierea unei promisiuni de vânzare cumpărare, cunoscută sub denumirea de antecontract.
În cele ce urmează vă prezentăm succinct câteva aspecte legale pe care atât cei care cumpără, cât și cei care vând e recomandat să le cunoască.
Ce este promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare?
Spre deosebire de promisiunea unilaterală de vânzare ce este definită că fiind contractul prin o persoană (promitent) se obligă să vândă un bun, la un anumit preț, față de cealaltă parte, numită beneficiar, dacă această va voi să îl cumpere, promisiunea bilaterală de vânzare sau antecontractul, reprezintă acel contract prin care ambele părți își asumă obligații reciproce, respectiv aceea de a vinde și de a cumpăra un anumit bun în viitor, la un preț determinat.
Astfel, antecontractul este un acord de voințe dintre două sau mai multe persoane cu intenția de a constitui, modifica sau stinge un raport juridic.
Promisiunea bilaterală este un antecontract în care oricare din părţi poate solicita încheierea contractului de vânzare cumpărare a bunului.
Nerespectarea obligatiiilor din antecontract
Dacă promitentul vânzător nu îşi respectă obligaţia şi vinde lucrul altei persoane, beneficiarul cumpărător nu poate cere predarea lucrului, deoarece nu are proprietatea acestuia. Vânzarea făcută altei persoane este o tranzacție perfect valabilă. În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.
De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, atunci când nătura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite.
Una dintre condițiile prevăzute pentru a se formula o astfel de solicitare este acea ca „toate celelalte condiții de validitate” să fie îndeplinite.
Astfel, condițiile esențiale ce trebuie îndeplinite sunt:
- încheierea promisiunii în formă autentică;
- trebuie să ne găsim în ipoteza unui refuz nejustificat de a încheia contractul de vânzare;
- cel care se adresează instanței cu solicitarea de a pronunța o hotărâre care să țînă loc de contract, trebuie să își fi executat propriile obligății derivând din promisiunea încheiată;
- este necesar că bunul trebuie să se găsească încă în patrimoniul vânzătorului.
În ipoteza îndeplinirii condițiilor anterior menționate, instanța poate pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare, suplinind astfel consimțământul părții care a refuzat să-și îndeplinească obligăția asumată.
Cumpărarea unei proprietăți imobiliare poate fi dificilă, stresantă și imprevizibilă, însă cu sprijinul unui agent imobiliar bun, care are experiența și cunoștințele necesare, acesta vă poate ajuta inclusiv cu acordarea de asistență juridica în perfectarea vânzării.
